Immobilienbewertung Verkehrswertermittlung Immobilien Immobilien Markwertermittlung Immobilien Wertermittlung Immobilienschätzung Immobiliensachverständiger Frank Römer


Mietausfallwagnis



Mit dem Mietausfallwagnis wird das Risiko einer Ertragsminderung, die durch Mietminderung, uneinbringliche Zahlungsrückstände oder Leerstand verursacht ist, beschrieben. Zusätzlich sind dem Mietausfallwagnis auch die Kosten der Rechtsverfolgung, Räumung und Aufhebung eines Mietverhältnisses zuzurechnen. Die WertR gibt in Anlehnung an die II.BV für Wohnwirtschaftliche Grundstücke als Ansatz für das Mietausfallwagnis 2 % des Rohertrages an und für gewerbliche Flächen 4 %.

Im Einzelfall je nach Risiko können aber auch deutlich höhere Ansätze gewählt werden.

Da die Betriebskosten üblicherweise auf den Mieter umgelegt werden, sind lediglich die verbleibenden Kosten für: Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis anzusetzen.

In der Praxis ist es üblich und auch in der wissenschaftlichen Literatur anerkannt, auf die in der Zweite Berechnungsverordnung - Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen = II. BV genannten Geldbeträge in Bezug auf die Bewirtschaftungskosten als Orientierungshilfe [vgl. Kleiber, a.a.O. Seite 1612] zurück zu greifen, die ab 01.01.2004 als Betriebskostenverordnung ihre Anwendung findet.

Die Ansätze der II.BV wurden auch komplett in die Wertermittlungsrichtlinien WertR übernommen.

Es werden daher im Folgenden die Obergrenzen der jeweiligen nicht auf die Mieter umlagefähigen Kostenarten gemäß II.BV mit den ab 01.01.2008 gültigen Kosten angegeben:

Die gemäß § 26 beziehungsweise § 28 der Zweiten Berechnungsverordnung in der Miete anzusetzenden Pauschalen für Verwaltungs- und Instandhaltungskosten betragen zum 1.1.2008:

bis 254,79 €   jährlich je Wohnung, bei Eigenheimen, Kaufeigenheimen und Kleinsiedlungen je Wohngebäude
bis 304,64 €   jährlich je Eigentumswohnung, Kaufeigentumswohnung und Wohnung in der Rechtsform eines
                     eigentumsähnlichen Dauerwohnrechts nach §41 Abs. 2 II. BV
bis 33,23 €     jährlich für Garagen oder ähnliche Einstellplätze

Die genannten Beträge verändern sich ab dem 1.1. eines jeden dem 1.1.2005 folgenden dritten Jahres um den Prozentsatz, um den sich der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Verbraucherpreisindex für Deutschland für den der Veränderung vorausgehenden Monat Oktober gegenüber dem Verbraucherpreisindex für Deutschland für den der letzten Veränderung vorausgehenden Monat erhöht oder verringert hat.

II. Instandhaltungskosten nach §28 Abs. 2 und Abs. 5 II. BV (zu Nr. 3.5.2.4 WertR):

abzgl. 0,22 €       jährlich je m² Wohnung, bei eigenständig gewerblicher Leistung von Wärme i.S.d. §1 Abs. 2 Nr. 2
                          der HeizkostenV
abzgl. 1,17 €       jährlich je m² Wohnung, wenn der Mieter die Kosten der kleinen Instandhaltung i.S.d. §28 Abs. 3
                          Satz 2 II. BV trägt
zzg. 1,11 €          jährlich je m² Wohnung, wenn ein maschinell betriebener Aufzug vorhanden ist
zzgl. bis 9,41€     jährlich je m² Wohnung, wenn der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen i.S.d. §28 Abs. 4
                          Satz 2 II. BV trägt

Die genannten Beträge verändern sich ab dem 1.1. eines jeden dem 1.1.2005 folgenden dritten Jahres nach Maßgabe des vorstehenden für die Verwaltungskosten maßgeblichen Grundsatzes.

Die Instandhaltungskosten, einschließlich Schönheitsreparaturen, für Garagen oder ähnliche Einstellplätze betragen:

bis 75,33 € je Garagen- oder Einstellplatz im Jahr (§28 Abs. 5 II. BV)

Die genannten Beträge verändern sich ab dem 1.1. eines jeden dem 1.1.2005 folgenden dritten Jahres nach Maßgabe des vorstehenden für die Verwaltungskosten maßgeblichen Grundsatzes.

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