Immobilienbewertung Verkehrswertermittlung Immobilien Immobilien Markwertermittlung Immobilien Wertermittlung Immobilienschätzung Immobiliensachverständiger Frank Römer


Mehrhaus-Wohnungseigentümergemeinschaft (=WEG)



Von einer Mehrhaus-WEG oder Mehrhausanlage spricht man immer dann, wenn sich auf einem Grundstück im grundbuchrechtlichen Sinne mehrere abgeschlossene Gebäude stehen.

Das können z.B. mehrere Mehrfamilienhäuser, aber auch Einzelhäuser, Reihen- oder Doppelhäuser, oder Vorder- und Hinterhäuser sein.

Der Grund für solche, häufig streitanfälligen Wohnungseigentümergemeinschaften kann sein, dass eine reale Teilung des Grundstück nicht gewünscht ist oder nur schwer möglich ist, weil zum Beispiel, nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften sonst für die Grundstücksgrenzen größere Abstandsflächen zu anderen Grundstücken oder Gebäuden bestehen müssen. Oftmals kann es auch sein, dass bestimmte Einrichtungen (zum Beispiel Heizung, Hausanschlüsse, Tiefgarage) nur einmal vorhanden sind, aber von allen Eigentümern mit genutzt werden.

Da für die Mehrhaus-WEG keine gesetzlichen Sonderregelungen bestehen, ist die Mehrhaus-WEG zunächst wie eine normale Wohnungseigentümergemeinschaft zu behandeln. Es gibt also nur einen Verwalter, einen Beirat, einen Wirtschaftsplan, eine Jahresabrechnung, eine Instandhaltungsrücklage, eine Eigentümerversammlung, ein Verwaltungsvermögen.

Dächer, Fenster, Aufzüge und sonstige dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienende Bestandteile stehen auch bei einer Mehrhaus-WEG immer zwingend im Gemeinschaftseigentum aller Eigentümer. Sofern keine anderweitige Regelungen in der Gemeinschaftsordnung getroffen wurden, sind die Kos¬ten für Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum immer von allen Eigentümern zu tragen, selbst wenn sie nicht unmittelbar davon einen Nutzen haben, weil zum Beispiel ihr Haus nicht betroffen ist.

Die Gemeinschaftsordnung kann aber die größtmögliche wirtschaftliche Selbstständigkeit der einzelnen Immobilien vorsehen. Das kann dann so weit gehen, dass am Gemeinschaftseigentum Sondernutzungsrechte eingeräumt werden, so dass zum Beispiel den Eigentümern eines Gebäudes ein Sondernutzungsrecht am Aufzug etc. eingeräumt werden kann. Dies hat zur Folge, dass die übrigen Eigentümer der anderen Gebäude von der Nutzung ausgeschlossen sind. Gleiches ist auch bei der Fassade, dem Dach oder umliegender Grünflächen möglich. Dann sollte aber auch die Kostentragungspflicht der Eigentümer geregelt sein, so dass die Sondernutzungsberechtigten die Instandhaltung ihrer Sondernutzungsflächen etc. auf ihre Kosten vorzunehmen haben. Ohne eine solche Regelung ist die Gemeinschaft für die Kostenübernahme zuständig, denn auch bei Sondernutzungsrechten gilt immer: Die Kosten der Instandhaltung trägt grundsätzlich die Gemeinschaft, soweit nichts anderes vereinbart ist.

In der Praxis als Immobiliengutachter erlebe ich immer wieder, dass den Auftraggebern von Verkehrswertgutachten nicht bewusst ist, dass sie die Kosten einer Reparatur am Sondernutzungsrecht z.B. für eine undichte Terrasse mittragen, obwohl sie hiervon nicht unmittelbar betroffen sind. Dies ist insbesondere bei kleinen Wohnungseigentümergemeinschaften mit nur 2 oder 3 Miteigentümern ärgerlich, insbesondere wenn keine Instandhaltungsrücklage gebildet wurde.




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