Immobilienbewertung Verkehrswertermittlung Immobilien Immobilien Markwertermittlung Immobilien Wertermittlung Immobilienschätzung Immobiliensachverständiger Frank Römer


Due-Diligence-Prüfung



Mit Due Diligence wird üblicherweise die "gebotene Sorgfalt", mit der beim Kauf bzw. Verkauf von Immobilien das Vertragsobjekt im Vorfeld der Akquisition geprüft wird, bezeichnet.

Eine Due-Diligence-Prüfung beinhaltet unter anderem:

» insbesondere eine systematische Stärken- und Schwächen-Analyse des Kaufobjekts,

» eine Analyse der mit dem Kauf verbundenen Risiken

» sowie eine fundierte Bewertung (Immobilienbewertung - Marktwertermittlung) der Immobilie.

Gezielt wird nach so genannten Dealbreakern gesucht, d.h. nach Sachverhalten, die einem Kauf der Immobilie entgegenstehen könnten - z.B. Altlasten beim Grundstückskauf oder ungeklärte Mietverhältnisse, Mängel in der Bausubstanz, die zu unabsehbaren Folgeinvestitionen führen können etc.

Erkannte Risiken können entweder Auslöser für einen Abbruch der Verhandlungen oder Grundlage einer vertraglichen Berücksichtigung in Form von Preisabschlägen oder Garantien sein.


Due Diligence für klassische Mehrfamilienhäuser / Eigentumswohnungen

Nachfolgend stellen wir eine Empfehlung für Dokumente zusammen, die für eine Due Diligence (Objektanalyse und Einkaufsentscheidung) sinnvoll sind (und so auch von Banken gern gesehen beziehungsweise gefordert werden). In Abhängigkeit von Objektart, Größe und Interessententyp kann der Umfang in der Praxis natürlich deutlich variieren. Generell decken sich die Unterlagen teils auch mit denen die für eine Verkehrswertermittlung benötigt werden.

Im Rahmen einer Verkehrswertermittlung/Marktwertermittlung zur Ermittlung des Immobilienwerts erfolgt i.d.R. eine Prüfung und teils auch Beschaffung dieser notwendigen Unterlagen:

• aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)
• Mietübersicht (vollständig, Detailangaben)
• Ausstattungsübersicht
• Grundrisse / Ansichten
• Lagepläne, Katasterauszug
• Betriebskostenabrechnungen
• WEG-Protokolle der letzten zwei Jahre (für WEGs)
• Wirtschaftsplan (für WEGs)

Die folgenden Positionen können bereits für eine Grundsatzentscheidung wichtig sein, sie sind je nach Objekt jedoch insbesondere für Banken und die Objektbewirtschaftung wichtig.

• Abgeschlossenheitsbescheinigung
• Baulastenauskunft
• Altlastenauskunft
• Denkmalschutzauskunft
• Mietverträge
• Bau- und Statik-Unterlagen
• Erschließungskostenauskunft Iv-'
• Sanierungsgebietsauskunft
• Liste offener Mängel/Arbeiten
• Steuerbescheide/Einheitswertauskunft
• vorliegende Planungsdokumente (z.B. für neue Stellplätze)
• Versicherungsbestätigungen
• Energieausweis
• Negativerklärung Belegungs- und Mietpreisbindung
• Kautionsübersicht
• Dienstleisterübersicht
• Service- und Wartungsverträge
• Versorgungsanschlüsse
• Bau- und Architektenpläne
• Fotos (Gesamt, Detail, Mängel)


Quelle: AIZ Das Immobilienmagazin 6/2011, Seite 62 Immobilie & Wirtschaft

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