Immobilienbewertung Verkehrswertermittlung Immobilien Immobilien Markwertermittlung Immobilien Wertermittlung Immobilienschätzung Immobiliensachverständiger Frank Römer


Alterswertminderung



Der sich im Rahmen der Immobilienbewertung / Gutachtenerstellung im sogenannten Sachwertverfahren ergebende Wert eines Gebäudes auf Grundlage der NHK 2000 ist der auf den Wertermittlungsstichtag bezogene Gebäudesachwert eines neu erbauten Gebäudes. Sofern es sich um ein älteres Gebäude handelt, ist der Herstellungswert entsprechend dem Alter des Gebäudes bei der Immobilienbewertung / Verkehrswertermittlung zu  mindern. Jedes Gebäude unterliegt einem altersbedingten Werteverzehr

= infolge abnutzungsbedingter Alterung und Verschleiß von Bauteilen und Baustoffen

= und infolge der wegen zunehmenden Alters verminderten wirtschaftlichen Nutzbarkeit.

Die Alterswertminderung wird in einem Vomhundertsatz des Gebäudeherstellungswerts ausgedrückt.

In Anbetracht der Ungewissheit über den tatsächlichen Verlauf der Alterswertminderung ist es in der Praxis dem Sachverständigen bei der Immobilienbewertung freigestellt, sowohl eine Alterswertminderung nach theoretisch-mathematischen Modellen  (z.B. linear, parabelförmig, Ross) oder empirisch ermittelte Alterswertminderungsverläufe (z.B. Gerardy, Vogels, etc.) anzunehmen.

In der Praxis ist es im Rahmen der Verkehrswertermittlung meist immer noch üblich bei der Sachwertermittlung für wohnwirtschaftliche Objekte eine Wertminderung nach Ross zu unterstellen. Der Privatbaumeister Franz Wilhelm Ross (1838-1901) entwickelte Tabellen und Thesen zur Wertminderung von Gebäuden die bei der Immobilienbewertung angewendet werden. Die Alterswertminderung nach Ross geht von der Annahme aus, das mit zunehmendem Alter sich der Wertverzehr vergrößert. Die Prozentsätze können unmittelbar aus Tabellen entnommen werden und sind in der WertR  als Anlage 8 tabelliert oder mit folgender Formel errechnet werden:

Verkehrswertermittlung

 oder nach Umformung

50 * (Gebäudealter2 / Lebensdauer2 + Gebäudealter / Lebensdauer)

    wobei

    A = Alter des Wertermittlungsobjektes

    G = wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer

    w = Alterswertminderung in Prozent

Beispiel:
Bei einem Alter von z.B. 34 Jahren und einer Gesamtnutzungsdauer von 60 Jahren ergibt sich eine Wertminderung von 44,4 %.

Bei der Sachwertermittlung für gewerbliche Objekte wird meist eine lineare Wertminderung unterstellt.[1] Die lineare Abschreibung liefert auch bei schlechtem baulichen Unterhalt oder in ländlichen Gebieten wirklichkeitsnahe Werte von Wohngebäuden, darüber hinaus bei Gebäuden, die einem hohen Werteverschleiß unterliegen (Fabriken etc.) Der Abzugsbetrag für die Wertminderung bestimmt sich in einem Vomhundertsatz des Herstellungswertes der baulichen Anlage und errechnet sich nach folgender Formel

Beispiel:

Bei einem Alter von z.B. 34 Jahren und einer Gesamtnutzungsdauer von 60 Jahren ergibt sich

  100 x 34     = 56,67 %
  60

[1] vgl. Kleiber, a.a.O. Seite 1762

Folgende Graphik veranschaulicht den unterschiedlichen Werteverlauf je nach gewählter Alterswertminderung:
Immobilienbewertung
Quelle: http://de.wikipedia.org


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