Immobilienbewertung Verkehrswertermittlung Immobilien Immobilien Markwertermittlung Immobilien Wertermittlung Immobilienschätzung Immobiliensachverständiger Frank Römer



3. Fragen zum Verwendungszweck der Immobiliengutachten


  • Machen Sie Immobiliengutachten auch für private Auftraggeber oder nur für Gerichte?
  • Antwort:
    Ich arbeite als Immobiliengutachter überwiegend in der Mehrzahl für private Auftraggeber, mache aber auch Immobilienbewertungen für Familiengerichte im Rahmen der Scheidung, sonstigen Streitigkeiten vor Gericht oder für Zwangsversteigerungen. In diesen Fällen erfolgt jedoch die Beauftragung direkt durch das jeweilige Gericht.

    Die Abrechnung der Verkehrswertgutachten erfolgt dann nach dem JVEG (=Gesetz über die Vergütung von Sachverständigen, Dolmetscherinnen, Dolmetschern, Übersetzerinnen und Übersetzern sowie die Entschädigung von ehrenamtlichen Richterinnen, ehrenamtlichen Richtern, Zeuginnen, Zeugen und Dritten (Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetz).

    Im Falle von Rechtstreitigkeiten haben die Parteien die Möglichkeit, einen Immobiliengutachter vorzuschlagen. In der Regel wird bei Einigkeit der Parteien auf einen bestimmten Immobiliengutachter das Gericht dem folgen.

    Das Gericht wird dann einen Kostenvorschuss bei den Parteien anfordern. Eine Bearbeitung vor Eingang des Vorschusses (vorausgesetzt dieser ist ausreichend was leider häufig nicht der Fall ist) ist daher nicht möglich.
  • Sind Sie bei Gericht zugelassen, sind Sie gerichtlich bestellter Gutachter?
  • Antwort:
    Als öffentlich bestellter und vereidigter Immobiliengutachter kann ich für Amtsgerichte, Landgerichte etc. im Falle einer Beauftragung durch das Gericht Gutachten erstellen.

    Gerichtlich bestellter Gutachter ist jedoch jeder Gutachter der vom Gericht bestellt wird, also auch nicht öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige. Die Gerichte sind jedoch gehalten vorrangig öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige zu beauftragen.
  • Sind Ihre Gutachten gerichtsfest? Werden diese von einem Amtsgericht oder Landgericht anerkannt?
  • Antwort:
    Selbstverständlich können Verkehrswertgutachten, d.h. vollumfängliche Gutachten auch für gerichtliche Zwecke verwendet werden, zumal ich als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger bei Gerichten anerkannt bin.

    Die Gerichte sind üblicherweise gehalten, bei der Beauftragung von Verkehrswertgutachten grundsätzlich öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige zu beauftragen. Grundsätzlich sind die Gerichte aufgrund der höchstrichterlichen Rechtsprechung auch verpflichtet, sich mit Parteiengutachten zu beschäftigen.

    Empfehlung:
    Bitte sagen Sie mir daher im Vorfeld, wenn es um den Verwendungszweck geht, für welchen Zweck Sie das Immobiliengutachten benötigen.

    Insbesondere bei Gutachten, die für Scheidungen benötigt werden, um zum Beispiel den Zugewinn zu bestimmen, ist es in der Regel sinnvoll, dass beide Parteien mich beauftragen, da ansonsten das Gutachten zwar gerichtsverwertbar ist, allerdings als Parteiengutachten angesehen wird.

    Zwar mache ich das Gutachten grundsätzlich objektiv und unabhängig und weisungsfrei, allerdings gilt es dennoch als Parteiengutachten, wenn es nur von einer Partei beauftragt wurde.

    Insbesondere bei Scheidungsangelegenheiten kommt es häufig vor, dass mich eine Partei bittet, ein Gutachten anzufertigen, obwohl der andere Partner dies zunächst nicht möchte.
  • Erstellen Sie auch Gutachten für eine Scheidung zur Berechnung des Zugewinns?
  • Antwort:
    Ja, siehe auch meine Antwort oben.

    Grundsätzlich erstelle ich auch Gutachten für Scheidungszwecke zwecks Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie. Maßgeblich ist hier in der Regel der Termin, seitdem die Scheidung anhängig war. Dies bedeutet:

    Ein Scheidungsantrag wird dem Gericht zugesandt. Sobald er beim Gericht eingegangen ist, ist die Scheidung anhängig. Das Gericht wird nunmehr dem Antragsgegner, also dem anderen Ehegatten, den Scheidungsantrag zustellen. Ist er dem Antragsgegner zugegangen, ist die Scheidung rechtshängig.
    (Quelle: https://www.scheidungskosten-rechner.info).

    Wenn Sie hier im Zweifel sein sollten, zu welchem Stichtag die Verkehrswertermittlung erfolgen muss, klären Sie dies bitte vorher mit ihrem Rechtsbeistand ab. Oftmals muss im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens für eine Scheidung auch der Anfangswert bestimmt werden, insbesondere dann, wenn eine Immobilie zum Beispiel während der Ehe von den Eltern bzw. Schwiegereltern geschenkt wurde oder wenn die Immobilie bereits zum Zeitpunkt der Eheschließung im Eigentum eines Partners stand.

    Wenn dies der Fall sein sollte, so ist eine Verkehrswertermittlung zu einem weiteren Wertermittlungsstichtag notwendig. Dies erhöht natürlich die Kosten für ein Gutachten, allerdings sind die Kosten geringer als für das eigentliche Gutachten, da dies üblicherweise in einem Gutachten abgehandelt werden kann. In der Regel wird für einen zweiten Stichtag, je nachdem wie weit dieser zurück in die Vergangenheit geht, ein Aufpreis von ca. 800-1000 € je nach Objektart erhoben.
  • Muss ich meinem Expartner zum Ortstermin den Zutritt gewähren?
  • Antwort:
    Grundsätzlich halte ich es bei solchen Aufträgen zwischen streitenden Parteien wie bei Gerichtsaufträgen auch, d.h. jede Partei hat das Recht auf Teilnahme am Ortstermin, damit der Gutachter nicht wegen Befangenheit abgelehnt wird.

    Ein gerichtlicher Ortstermin ist i.d.R. nicht öffentlich, aber parteiöffentlich, d.h. es dürfen nicht beliebige Personen daran teilnehmen, aber z.B. die prozessbevollmächtigten Anwälte.

    Demzufolge breche ich auch einen Termin kostenpflichtig ab, wenn sich die Parteien beim Ortstermin streiten sollten oder darüber uneinig sind, wer am Termin noch teilnehmen darf, z.B. der neue Partner. Sie sollten daher dies im Vorfeld mit allen Beteiligten klären.
  • Sie wurden als Immobiliengutachter vom Gericht bestellt. Können wir mit Ihnen einen Termin im Büro ausmachen zwecks Besprechung der Unterlagen?
  • Antwort:
    Nein, im Falle einer Beauftragung durch das Gericht sind persönliche Kontaktaufnahmen zu dem Immobiliengutachter nicht gestattet.

    Von Anrufen oder persönlichem Erscheinen in meinem Büro ist daher dringend abzusehen, da dies zur Ablehnung meiner Person wegen Befangenheit führen kann.

    Kontaktaufnahmen daher nur über Ihre Rechtsanwälte.
  • Machen Sie auch Immobiliengutachten für Betreuer zwecks Vorlage beim Amtsgericht, weil die Immobilie des Betreuten veräußert werden muss?
  • Antwort:
    Ich arbeite sehr häufig für private Betreuer und Berufsbetreuer und fertige Verkehrswertgutachten zwecks Vorlage bei den Betreuungsgerichten an.

    Auf Wunsch kann dann auch der zum Verkauf benötigte Energieausweis gleich mitangefertigt werden.
  • Wir möchten unsere Immobilie auf die Kinder übertragen und uns den Nießbrauch bzw. ein Wohnungsrecht vorbehalten. Können Sie dies auch bewerten oder macht das der Notar?
  • Antwort:
    Im Rahmen der Immobilienbewertung kann auch der Nießbrauch oder das Wohnungsrecht durch den Immobiliengutachter mit berechnet werden.

    Dies kann insbesondere auch steuerliche Vorteile haben, da der Nießbrauch dann den Wert der Schenkung erheblich mindert.

    Nähere Informationen finden Sie hier und Immobilien-Info zur erbschaftsteuerlichen Bewertung von Immobilienvermögen und beachten Sie bitte, dass solche rechtlichen und steuerrelevanten Themen mit Ihrem Rechtsanwalt und Steuerberater vorher geklärt werden sollten um ein optimales steuerliches Ergebnis zu erzielen. Meine Hinweise stellen keine rechtliche oder steuerliche Beratung dar.

    In jedem Fall können Sie in Zusammenarbeit mit Steuerberater, Rechtsanwalt und Gutachter unter Umständen legal Steuern sparen.
  • Bewerten Sie Immobilien auch im Rahmen von Pflichtteilsansprüchen bei Erbauseinandersetzungen?
  • Antwort:
    Ja, selbstverständlich.

    Immobilien können praktisch für jeden erdenkbaren Zweck bewertet werden (Immobiliengutachten für Scheidung, An- und Verkauf, Betreuungen, Schenkungen und für das Finanzamt im Rahmen der Erbschaftsteuer etc.. Siehe auch hier
  • Bewerten Sie auch unbebaute Grundstücke?
  • Antwort:
    Ja, da ich öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken bin, bewerte ich neben Wohnhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern, Eigentumswohnungen auf Anfrage auch Gewerbeobjekte wie Hotels, Werkstätten, Lagerhallen, Produktionsgebäuden etc. und unbebaute Grundstücke.

    Die Bewertung von landwirtschaftlichen Grundstücken ist mir jedoch untersagt.

    Wenden Sie sich an die zuständige Landwirtschaftskammer und lassen sich Sachverständige für landwirtschaftliche Grundstücke benennen.
  • Bewerten Sie auch gewerbliche Objekte (Büros, Hotels etc.)
  • Antwort:
    Da ich öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken bin, bewerte ich neben Wohnhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern, Eigentumswohnungen auf Anfrage auch Gewerbeobjekte wie Hotels, Werkstätten, Lagerhallen, Produktionsgebäuden etc..

    Die Bewertung von landwirtschaftlichen Grundstücken ist mir untersagt.

    Wenden Sie sich an die zuständige Landwirtschaftskammer und lassen sich Sachverständige für landwirtschaftliche Grundstücke benennen.
  • Können Sie ein Gutachten zwecks Ermittlung von Bauschäden anfertigen?
  • Antwort:
    Nein, dies gehört nicht zu meinem Bestellungsumfang als öffentlich bestellter und vereidigter Immobiliengutachter.

    Hierfür gibt es spezielle öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, meist aus dem Bereich Ingenieurwesen-Architektur oder auch aus dem Handwerksbereich.

    Rufen Sie bitte bei der zuständigen IHK, der Architekten- oder Handwerkskammer an oder suchen Sie auf deren Homepage www.svv.ihk.de, dort finden Sie mittels der Suchfunktion den passenden Gutachter für Ihren Zweck.
  • Berücksichtigen Sie Bauschäden im Rahmen der Immobilienbewertung?
  • Antwort:
    Ja, dies wird im üblichen Umfang entsprechend den Gepflogenheiten am Immobilienmarkt berücksichtigt.

    Bauschäden werden im Immobiliengutachten bebildert, verbal dargestellt und bewertet, soweit üblich und notwendig. Dadurch wird jedoch kein Bauschadensgutachten ersetzt.
  • Können Sie uns zur Wohnungsabnahme oder Neubauabnahme begleiten?
  • Antwort:
    Nein, bitte wenden Sie sich an einen Architekten oder Bauschadensgutachter.
  • Machen Sie auch Mietwertgutachten zwecks Erhöhung der Miete?
  • Antwort:
    Nein, da ich meine öffentliche Bestellung als Sachverständiger für die Bewertung von Mieten und Pachten zurückgegeben habe, mache ich solche Gutachten nicht mehr.
  • Bewerten Sie auch landwirtschaftliche Grundstücke?
  • Antwort:
    Die Bewertung von landwirtschaftlichen Grundstücken ist mir untersagt.

    Wenden Sie sich an die zuständige Landwirtschaftskammer und lassen sich Sachverständige für landwirtschaftliche Grundstücke benennen.
  • Machen Sie nur Immobiliengutachten für Wohnobjekte?
  • Antwort:
    Nein, selbstverständliche bewerte ich alle Arten von bebauten Grundstücken, d.h. es werden Immobiliengutachten für Wohnhäuser, Eigentumswohnungen aber auch Gewerbeobjekte angefertigt.
  • Können Sie auch ein Verkehrswertgutachten zu einem zurückliegenden Wertermittlungsstichtag anfertigen?
  • Antwort:
    Grundsätzlich ist dies möglich, allerdings muss hierbei berücksichtigt werden, dass bei einer Gutachtenerstellung zu einem zurückliegenden Wertermittlungsstichtag gewisse Unschärfen unvermeidbar sind, da die Datenlage zum Immobilienmarkt zu einem zurückliegenden Stichtag oftmals sehr dünn ist.

    Häufig kommt diese Themenstellung in Scheidungsangelegenheiten zum Tragen.

    Wichtig ist hierbei, dass der Zustand der Immobilie zu dem Stichtag in der Vergangenheit bekannt ist bzw. zwischen den Parteien im Falle eines Streites unstrittig ist.

    Problematisch wird dies immer dann, wenn erhebliche Veränderungen zwischen den 2 Stichtagen zum Beispiel durch Anbau, Umbau oder Modernisierung vorgenommen wurden.



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