Immobilienbewertung Verkehrswertermittlung Immobilien Immobilien Markwertermittlung Immobilien Wertermittlung Immobilienschätzung Immobiliensachverständiger Frank Römer


Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer bei Grundstücken-Immobilien



Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts (§ 198 BewG)
(Die Erläuterungen stellen keine steuerliche Beratung dar und ersetzen keine Beratung bei Ihrem Steuerberater)

Allgemein:
Im Rahmen der Erbschafsteuer setzt das Finanzamt den gemeinen Wert (Verkehrswert) in Anlehnung an anerkannte Wertermittlungsverfahren fest. Dies erfolgt jedoch ohne Besichtigung und nähere Erkenntnisse über den Zustand der Immobilie. Soweit der Steuerpflichtige den Wert als zu hoch empfindet, weil z.B. umfangreiche Mängel nicht berücksichtigt werden, hat dieser die Möglichkeit einen Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts (§ 198 BewG) durch ein Gutachten zu führen.

Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes kann gemäß aktueller Rechtsprechung des BFH (11.09.2013, II R 61/11)
nur durch ein Gutachten erbracht werden, das der örtlich zuständige Gutachterausschuss oder ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken erstellt hat. Nicht anerkannt werden Gutachten von Wirtschaftsprüfern o.ä..

Mit § 198 BewG wird dem Steuerpflichtigen die Möglichkeit des Nachweises eines niedrigeren gemeinen Werts eröffnet.

Der Wertnachweis kann aber lediglich für die gesamte wirtschaftliche Einheit erfolgen, so dass gilt:
- Kein Einzelnachweis von Berechnungsgrundlagen oder das Herauspicken von dem Steuerpflichtigen genehmen
  Einzelberechnungen (z.B. wenn 2 Gebäude sich auf einem Grundstück befinden kann nicht ein Wert anerkannt
  werden und nur der Nachweis für das andere Gebäude geführt werden)

- Ausnahme: Mietgutachten wenn keine ortsüblichen Mieten vorliegen

Welche Auswirkungen können ein vom Finanzamt anerkanntes Gutachten auf die Steuer haben?

Beispiel Steuerbelastung bei Grundstücken

Der Grundbesitzwert im typisierten Verfahren nach Berechnungen des Finanzamtes beträgt für ein Einfamilienhaus
€ 200.000,00
Der vom öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ermittelte Verkehrswert nach ImmoWertV beträgt nur
€ 130.000,00
d.h. der durch den Gutachter nachgewiesene Verkehrswert im Rahmen eines Gutachtens liegt € 70.000,00 niedriger.

Steuerliche Auswirkung im Rahmen der Erbschafsteuerbelastung:

z.B. im günstigsten Fall bei Vermögenswerten bis € 75.000,00:

Steuerklasse I, Steuersatz 7 % = € 70.000,00 * 7 % = € 4.900,00
im ungünstigsten Fall bereits bei Werten bis € 75.000,00

Steuerklasse III, Steuersatz 30 % = € 70.000,00 * 30 % = € 21.000,00

Durch die im neuen Bewertungsgesetz (BewG) geregelten typisierenden Bewertungsverfahren lässt es sich auch zukünftig nicht vermeiden, dass durch Finanzämter ermittelte Immobilienwerte in besonders gelagerten Fällen deutlich über den tatsächlichen Werten liegen und somit zum Nachteil des Steuerpflichtigen gereichen.

Neben abweichenden Regeln des Bewertungsgesetzes von der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) hinsichtlich der Gesamt- und Restnutzungsdauer einer Immobilie, eigens entwickelten Regelherstellungskosten, ist insbesondere auf den Umstand hinzuweisen, dass das Bewertungsgesetz keine Berücksichtigung von Mängeln und Schäden (Instandsetzungskosten) vorsieht. Alleine dieser Umstand dürfte in Zukunft regelmäßig zu Überbewertungen und damit zur Überschreitung der Freibeträge durch die Finanzämter bei der Bewertung von vererbtem oder verschenktem Immobilieneigentum führen.

Im Regelfall genügt eine erste kostengünstige Überprüfung der Wertansätze im Bescheid, um dann mit Ihrem Steuerberater gemeinsam zu entscheiden, ob ein Gutachten erfolgversprechend ist.

Die Kosten für die Vorprüfung von wenigen Hundert € werden auf ein Gutachtenhonorar im Falle einer Auftragserteilung angerechnet.
Tipp:
Nach neuester BFH-Rechtsprechung sind die Kosten für den Gutachter als Nachlassverbindlichkeit abzugsfähig!
(BFH v. 19.6.2013 - II R 20/12)

Der Abzug der Kosten für das Gutachten erfolgt jedoch von der Bemessungsgrundlage und nicht von der Steuer! Immerhin bedeutet dies aber eine Steuerersparnis in Höhe des jeweiligen Steuersatzes.

Welche Steuerklasse gilt und wie hoch sind die Freibeträge?

Freibetrag
(§ 16 ErbStG)
  Steuerklasse
  (§ 15 ErbStG)
für Ehepartner u. Lebenspartner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft*500.000 €      I
für Kinder u. Enkelkinder, deren Eltern verstorben sind, sowie für Stief- u. Adoptivkinder400.000 €      I
für Enkelkinder200.000 €      I
für Eltern u. Großeltern beim Erwerb durch Erbschaft100.000 €      I
für Eltern u. Großeltern beim Erwerb durch Schenkung, für Geschwister, Kinder der Geschwister,
Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehepartner u. Lebenspartner einer
aufgehobenen Lebenspartnerschaft
20.000 €      II
für alle anderen Empfänger einer Schenkung oder Erbschaft20.000 €      III


Wert des steuerpflichtigen Erwerbs bis einschließlichSteuersatz in der Steuerklasse
IIIIIIII
20092010
75.000 €7 %30 %15 %30 %
300.000 €11 %30 %20 %30 %
600.000 €15 %30 %25 %30 %
6.000.000 €19 %30 %30 %30 %
13.000.000 €23 %50 %35 %50 %
26.000.000 €27 %50 %40 %50 %
über 26.000.000 €30 %50 %43 %50 %




Urteil vom 11.09.2013, II R 61/11
Bewertung bebauter Grundstücke im Ertragswertverfahren für Zwecke der Erbschaftsteuer

Urteil vom 19.06.2013, II R 20/12
Sachverständigenkosten zur Ermittlung des Grundstückswerts als Nachlassverbindlichkeit

News - Info zur erbschaftsteuerlichen Bewertung von Immobilienvermögen